建商上門談合建，先別急著看「分回幾成」。真正決定你吃不吃虧的，是這幾個字後面藏的東西：分的是哪一種坪、蓋到一半出事怎麼辦、土地什麼時候交出去、稅誰付。

合建本身不是壞事，很多老透天就是靠合建換到新房子。但合建是你拿「土地」去換「房子」，土地交出去之後，主動權就不在你手上了。所以每一件事，都要在簽約前問清楚、寫進合約。

第一件：分回的是哪一種「坪」

建商說「分你五成」，五成的什麼？

蓋房子算坪數有兩套：一套是容積，也就是「基地面積 × 容積率」算出來、法規允許蓋的樓地板面積；另一套是權狀坪數，也就是最後登記在權狀上、真正拿來賣的面積。

兩者會不一樣，是因為陽台（一定比例內）、樓梯間、電梯間、機電空間、停車空間這些面積，法規上「不計入容積」，但最後會登記在權狀上。業界把「權狀坪數 ÷ 容積」這個比例叫做膨脹係數。

舉個例子（純粹示意，數字不代表你家）：容積算出來 100 坪，加上不計容積的面積，權狀可能變成 120 坪。同樣「分五成」，用容積算是 50 坪，用權狀算是 60 坪，差了 10 坪。

所以要問清楚三件事：

• 分回比例，是用容積算，還是用權狀總坪數算？
• 分回的坪數裡，公設占多少？
• 車位算不算在分回裡？

第二件：分回的是「哪幾戶」

同樣 60 坪，一樓店面和五樓邊間的價值差很多。合約裡要寫清楚：誰先選戶、怎麼選、樓層與位置有沒有價差調整。只寫「分回幾坪」、沒寫「分回哪裡」，最後很可能拿到最不好賣的那幾戶。

第三件：蓋到一半，建商出事怎麼辦

這是合建最大的風險：土地已經過戶，房子卻停工。

簽約前要問：有沒有做不動產開發信託？土地和興建資金交給銀行信託，工程款依進度由銀行撥付，專款專用。萬一建商出問題，信託裡的資產不會被拿去還建商的其他債務，也比較有機會找人接手續建。

沒有信託、只有一張合建契約的，風險要自己扛。

第四件：土地什麼時候過戶、過戶多少

有些合建契約會要求地主在領照或開工前，先把部分土地持分過戶給建商。要問清楚：

• 哪個時間點過戶？過戶多少？
• 如果建商沒有在約定期限內開工或完工，已過戶的土地怎麼返還？

第五件：稅誰付、逾期怎麼算

合建在稅法上，常被視為你用土地去換建商的房子，可能牽涉土地增值稅、契稅等稅負，金額不小。誰負擔、怎麼分，一定要寫進合約；實際怎麼算，請地政士或會計師依你的個案試算。

另外，合約裡要有完工期限、逾期的罰則，以及施工期間你搬出去住的租金怎麼處理。沒寫的，出事時就只能靠協商。

我們的做法

我們是全案管理顧問，不跟你合建，也不承攬工程。所以我們沒有立場要你簽或不簽，只會把上面這幾筆帳一筆一筆跟你算清楚：分回的是哪一種坪、換算下來值多少、風險在哪裡。

合建、委建還是自己來，算清楚之後，你再決定。

本文為一般性整理，非個案法規結論。危老重建的資格、獎勵與申請期限，以主管機關最新公告為準；稅負以稅捐機關認定為準；貸款條件以承辦銀行規定為準。你家的實際條件與可行性，需經現場評估。

———— 本文由「大台中危老建築諮商中心」整理。我們服務台中超過 80 個危老重建與老屋案場，曾受經濟日報專訪報導。

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老實說，這題沒有人能靠看照片回答你。能回答的，是一份正式的結構報告——也就是大家說的「老屋健檢」。這篇把台中老屋健檢怎麼做、要花多少、報告出來之後怎麼分路，一次講清楚。

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為什麼修或拆，都要先過這一關

不管你最後想走哪一條路，第一步都一樣：

• 想修（老宅延壽）：政府規定要先完成結構安全性能評估，才能提出修繕補助申請。
• 想拆（危老重建）：能不能走危老，看的就是這份評估報告的結果。

換句話說，健檢不是多花的一筆錢，是兩條路共用的門票。還沒做之前，任何「修要多少、拆划不划算」的數字，都是用猜的。

老屋健檢在做什麼

正式名稱是「結構安全性能評估」，一般透天先做的是「初步評估」。由政府評定的專業機構（技師公會、建築師公會等）派技師到現場，看房子的柱、梁、牆，量裂縫、看老化程度，再依規定的方法算出一個分數，出具報告書。

透天厝多半是自己一個人的，你自己就能申請；如果是好幾個人共有，要有過半數所有權人同意。

報告出來，怎麼分路？

初步評估的結果會分成幾個等級，每個等級對應的路不一樣：

很多人卡在這一格：網路上常看到「乙級要再做詳細評估」，但對屋齡 30 年以上、沒有電梯的老透天來說，評到乙級就已經符合危老資格，不用再花一筆詳評的錢。台中大部分的老透天，正好就是這一種。

（依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 3 條，實際認定以主管機關審查為準）

要花多少錢？

• 公會收費：台中各公會的初步評估，一棟透天大約從 2 萬元起跳；沒有原始圖說、需要現場量測的，通常會再加收。實際以各公會報價為準。
• 政府補助：台中市 115 年度的評估費補助，初步評估每棟最高補助 12,000 元（樓地板面積未達 3,000 平方公尺），受理到 115 年 12 月 15 日，名額有限。
• 所以屋主自己出的：大約一萬元上下，看公會和房子狀況而定。

（補助金額、名額與受理期限，以臺中市政府都市發展局公告為準）

台中可以做評估的單位

以下是內政部公告、台中地區的評估機構，可以自己聯絡：

• 社團法人臺中市土木技師公會　04-2237-8968
• 臺中市結構工程技師公會　04-2358-8249
• 社團法人臺中市建築師公會　04-2314-9988
• 社團法人臺灣建築發展學會
• 財團法人聯合營建發展基金會

不知道該找哪一家、或不確定你家值不值得花這筆錢，可以先問我們。

我們可以幫你什麼

在你花錢做健檢之前，我們先免費幫你看三件事：

1. 值不值得做：依屋齡、樓層、有沒有電梯、在哪一區，先判斷做了之後比較可能走哪一條路。
2. 該申請哪一種補助：同樣是評估，走危老和走延壽的補助方式不一樣，送件前要先想清楚，送錯了可能要重做。
3. 報告出來之後怎麼看：分數、等級、下一步，我們用白話跟你講。

我們是顧問、不是營造廠——不賺工程的錢，所以沒有理由叫你一定要拆。報告出來適合修，我們就老實跟你說適合修。

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本文為一般性整理，非個案法規結論。結構安全性能評估之資格認定、等級判定、補助金額與申請期限，以主管機關最新公告為準；評估費用以各評估機構實際報價為準。你家的實際條件，需經專業評估。

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先講結論：最貴的那一段，已經有人幫你付掉了

一間房子的價格，拆開來是兩塊：土地，加上蓋房子的錢。

從市場上買房，這兩塊你都要付。而在台中，土地那一塊往往是大頭。

手上已經有地的人不一樣。你要出的只有營建成本——蓋房子的錢。土地那一段，是長輩用他那一輩的時間替你付掉的。

所以同樣是「想住新房子」，有地的人跟沒地的人，從一開始就不是在玩同一場遊戲。

那 11.35 倍到底是什麼

房價所得比的算法很單純：中位數房價，除以家戶一年的可支配所得中位數。數字愈大，代表房價相對所得愈重。

台中 115 年第一季是 11.35 倍，比去年同期降了 0.92 倍。全國是 9.47 倍、台北 14.72 倍、新北 12.63 倍。台中排在六都的中間偏上。

數字降了，不代表變好領。發布這份統計的單位自己說得很直接：這波下降比較適合解讀為「高檔修正」，不是「負擔改善」。因為過去房價累積的漲幅，還是遠高於薪水的成長。

另一個指標更貼身——貸款負擔率。台中 115 年第一季是 49.67%，依內政部的分級，屬於「負擔能力偏低」。白話講就是：一般家庭每個月的所得，將近一半要拿去繳房貸。

還有一筆很多人沒算的錢

現在的房貸普遍拉到 30 年，甚至出現 40 年期的產品。月付變輕了，但那不是變便宜，是把壓力往後推。

以台中的情況試算，同一筆 841.4 萬的貸款、利率 2.283%：

20 年期：月付約 43,700 元，總利息約 207.5 萬
30 年期：月付約 32,300 元，總利息約 321.5 萬
40 年期：月付約 26,750 元，總利息約 442.6 萬

從 20 年拉到 30 年，每個月輕鬆 1.14 萬，代價是總共多付 114 萬；拉到 40 年，多付 235 萬。而且房貸可能一路揹到退休以後。

（以上為公開統計與試算，實際貸款條件以承辦銀行規定為準。）

有地的人為什麼佔便宜，這裡看得最清楚：你要借的本金本來就少了一大截。同樣的月付能力，你不需要用 40 年去換。

把兩條路擺在一起算，差距才看得出來

一個很常見的狀況是：家裡有一棟長輩留下來的老透天，位在巷子裡，屋齡四十幾年，一直空著沒動；屋主本人卻在外面看預售屋。老家在他眼裡是「舊東西」，跟買新房子是兩回事。

我們常做的一件事，就是把兩邊擺在同一張紙上算：

買預售屋——土地和建物都要付，而土地那一塊是大頭。

把老家拆掉重建——土地不用再買一次；符合條件的話還能爭取容積獎勵，蓋出來的坪數有機會比原本的老屋更大。

算完之後，很多人才發現同一件事：一直以為的「沒錢買房」，其實是「不知道自己已經有一半了」。

（實際條件因個案而異，以現場評估與主管機關核准為準。）

那你該確認什麼

如果你手上有一塊地、或一棟老房子，往下走之前先確認三件事：

一、這塊地能不能蓋。有沒有建築線、使用分區允不允許住宅、是不是畸零地。這一關不過，後面都不用談。

二、房子是不是合法建物。有沒有使用執照或建物保存登記。這決定你走不走得了危老。

三、屋齡有沒有滿 30 年。滿了，危老那條路才開得了；沒滿，就走自地自建的路徑評估。

這三件事都查得到，也都不用先花錢。

我們的做法

我們是全案管理顧問，不承攬工程、不賺工程的錢，所以我們敢讓你隨時喊停。營造廠由你決定，不綁定；做到哪、收到哪，中途想停就停。

我們會做的事很單純：把「你手上這塊地能蓋成什麼樣、要花多少、貸得到多少」算清楚，讓你看著數字做決定。算完覺得現在不動，那也是一個答案。

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文中房價所得比、貸款負擔率為公開統計數據；中位數房價與利息試算係依公開資料反推，非官方公布之數字，僅供理解量級之用。資料來源：內政部不動產資訊平台、中華民國統計資訊網家庭收支調查、中央銀行；經臺中市六大不動產公會發布之「房產經濟指標小教室」（115.08.28）整理。

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從第一次坐下來談，到這張核准函下來，一年四個月。而其中最難的那一段，只花了兩個半月。

先講那條巷子

從大馬路轉進去，一條垂直的窄巷。巷子左右兩側各三間，六間門牌連號的老透天，每一間都是一個市場攤位。

那條巷子不是市府開的，是屋主自己讓出來的。

小到什麼程度？最小的一筆土地只有 10 坪出頭，就在巷子最裡面。房子是民國 60 年前後蓋的，兩層樓加起來不到 15 坪——等於一層只有 7、8 坪。

六間市場攤位，四個家庭

這是整件事真正的難處。

不是一個屋主要重建，是四個家庭的意願要在同一個時間點上對齊。有人是繼承來的，有人民國 60 年就買了，有人民國 74 年才進來。彼此的想法、時間表、對價格的期待，全都不一樣。

而且每一間都太窄、太小。單獨拿出來重建，扣掉法定空地跟樓梯電梯，蓋完剩下的室內面積根本不夠住。屋主自己也知道房子舊了，但算一算就是不划算——所以那排房子擺了很多年，誰也沒動。

我們做的第一件事，不是畫圖

是把地重新拼過。

土地不是只能用買的，也可以用換的。這一案裡，四家人一邊買、一邊換：巷底那塊最小的地換到另一邊去，因為兩邊面積不一樣，再從別的地切一小塊補回來。

補的那一塊有多小？2.7 平方公尺，不到一坪。就為了讓兩邊的面積對齊到小數點後兩位，這個交換才成立。

拼完之後，原本零散的六小塊變成兩塊完整的基地——北邊一戶、南邊一戶，一戶 46 坪、一戶 43 坪，兩戶並排蓋成一棟雙拼，各自申請自己的建照。

最驚險的是那份附條件的收據

其中一塊地，我們簽的定金收據上寫著一個條件：要先買到另一塊地，這份契約才生效。

意思是整條線是串在一起的——只要有一家臨門一腳反悔，前面談成的全部作廢。

那兩個半月就是在跑這條線：2 月底跟第一家談，3 月中把持分比例攤開給第二家看，3 月 17 日簽下附條件的收據，3 月底第三家開價，4 月 7 日兩家當面把交換架構敲定並各自簽名，4 月 11 日確認買到了。

一環扣一環，中間沒有斷。

為什麼要這麼麻煩

因為基地形狀直接決定蓋完之後你能拿回多少坪。

同一塊地，形狀不完整跟形狀完整，蓋出來的可用面積可以差很多。這一案重新拼過之後，1 到 4 樓加屋突都做得出來，一樓還留得出店面跟停車空間。如果照原本那個樣子硬蓋，這些都不會有。

後面那一年在做什麼

・114 年 5 月　拆除協議：116 年 4 月 30 日前一起拆，費用平分
・114 年 9 月至 10 月　跑合法建築物認定、門牌、稅籍、使用分區、文化資產
・114 年 11 月　結構安全性能評估完成
・114 年 12 月至 115 年 2 月　土地分割、交換、過戶陸續完成
・115 年 2 月至 4 月　設計反覆修改，光是樓梯電梯的位置就改過好幾版
・115 年 5 月　重建計畫送件
・115 年 8 月 13 日　核准

真正花時間的不是畫圖，是前面那段整合。四家人要同時點頭、面積要算到大家都認、拆除的時間跟費用要先講好——這些談不完，圖畫得再漂亮也送不出去。

接下來

核准之後是拆除、建照，然後才是動工。我們會繼續在這個案子上，一路到交屋。

免責聲明

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・台中老屋重建，找了建築師，下一步是什麼？
・為什麼「錢」要走在「圖」前面
・危老重建，什麼時候才能拆房子？

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家裡也是這種小面寬的老透天，或者跟鄰居談不攏、卡了很多年？加 LINE 免費幫你看
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找了建築師，下一步是什麼？建築師負責的是重建裡的其中一段：設計、送審、監造。這一段不做不行，而且法規上只有建築師簽得了字。

但一趟重建不只這一段。前面有評估與整合，中間有資金與發包，後面有工地監督與驗收交屋。這幾段不在委任契約的範圍裡——不是建築師不願意做，是那本來就是另一種工作。

屋主自己找建築師，設計那一段做完之後，剩下的每一步都要自己接。這件事沒有對錯，只有你知不知道它存在。

一趟重建，實際上分成六段

把流程攤開來看，大致是這樣：

一、評估：這塊地能蓋多大、蓋完值不值得
二、整合：家人或鄰戶的意見要先一致
三、設計與送審：畫圖、跑重建計畫、跑建照
四、資金：能貸多少、財力怎麼認列、原本那筆房貸怎麼處理
五、發包與施工：找營造廠、比價、簽約、盯進度與付款節奏
六、驗收與交屋

第三段是建築師的主場。其餘五段，要自己處理。

委任契約裡寫了什麼，就是什麼

建築師的委任契約寫得很清楚：設計、送審、監造。這是一份範圍明確的專業服務契約，該做的一件不會少。

比較常被誤會「應該包含在裡面」的，通常是這幾件事：

・這棟房子能不能貸到錢、能貸多少
・原本那筆房貸在重建期間怎麼處理
・營造廠要找誰、兩家報價差很多的時候怎麼判斷
・兄弟姊妹意見不一致的時候，誰去談
・蓋到一半錢接不上，下一步怎麼辦

這些跟設計能力完全無關。它們是另一條線上的事，只是剛好排在圖畫完之後。

最常卡住的，是「錢」那一段

我們遇過不只一次這樣的屋主：圖畫好了，計畫也送了，錢接不上。

原因有兩個，都不是屋主的錯。

第一，願意承作老屋重建的銀行本來就少。房子要拆掉，擔保品在施工期間等於消失，銀行內部必須有對應的產品與審核邏輯，這件事才做得起來。

第二，多數人一輩子只會辦一次或兩次房屋貸款。要為一趟重建談融資時，該找誰、談什麼、要準備哪些文件，從來沒有人教過。

卡住之後，我們看過三種結局

一、放棄不蓋。設計與計畫的費用全額沉沒，時間也回不來。
二、回頭重新盤一次土地條件與財務可行性，從資金那一端往前推。
三、陰錯陽差找到願意承作的銀行。這種屬於運氣，不是規劃。

沒有一種是屋主原本設想的樣子。

要說明的是，這一類情況通常房子還沒拆。損失的是圖和時間，房子還在，退路也還在。真正麻煩的是拆了之後才發現錢下不來——那時候手上只剩一塊空地，銀行看到的東西完全不同，而「先不蓋了」這個選項會消失。

所以你該做什麼

不是叫你一定要找誰。是建議你在委任任何人之前，先把這三題問過一遍：

一、我這塊地能蓋多大？蓋完之後，值不值得？
二、我能貸到多少？原本那筆房貸要怎麼處理？
三、設計做完之後的那幾段呢？要自己處理，勞心又勞力，我有沒有空處理？

第二題是最多人跳過的一題，它決定前面所有的努力有沒有意義；第三題則是最多人低估的一題，因為那幾段花掉的不是錢，是時間。

我們的做法

我們的角色是把六段串起來，並且從評估一路陪到交屋。

設計那一段仍然由建築師執行——這是專業分工，不是我們自己畫。我們做的是前面的可行性與整合、中間的資金與發包、後面的工地監督與驗收，以及在每一段之間確認上一步的結果撐得住下一步。

我們不指定營造廠，也不賺工程的錢。全案管理費在簽約當天鎖死、做到哪付到哪，工程款不經過我們的帳戶。所以你隨時可以喊停——這是我們敢把話講在前面的原因。

如果你只需要建築師

看完上面，如果你確定自己需要的只是設計與送審，其餘幾段你有把握自己接，那直接找建築師事務所就可以。

要說明的是：本中心與社團法人臺中市建築師公會之間，並無合作、授權、隸屬或其他特定關係。我們是獨立的顧問公司，所提供之服務均由本中心自行負責。設計仍由建築師執行，但選擇哪一位建築師、以及是否委任本中心，是兩件各自獨立的事。

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・為什麼「錢」要走在「圖」前面
・什麼時候才能拆房子？
・蓋到一半出問題，各方責任怎麼分？
・實際案例：一條巷子裡的六間市場攤位，怎麼變成兩棟雙拼？

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不是你的信用有問題，是有兩條公式先把你擋掉了。而且這兩條你自己就能算。

兩條天花板，同時運作，取比較短的那個

銀行核房貸的時候，有兩條內規幾乎家家都有：

第一條：貸款年限 ＋ 屋齡，不超過 50 年。部分銀行放寬到 55 或 60，但多數以 50 為基準。

第二條：貸款年限 ＋ 申貸人年齡，不超過 75 年。

兩條同時看，銀行取比較短的那一個。

拿計算機按一次就知道自己的處境：

・屋齡 10 年 → 最長 40 年
・屋齡 20 年 → 最長 30 年
・屋齡 35 年 → 最長 15 年
・屋齡 45 年 → 最長 5 年
・屋齡 50 年 → 0 年

看到最後一列了嗎。屋齡到了 50 年，用 50 這條天花板算，年限直接歸零——這就是為什麼很多屋主連報價都拿不到。就算遇到放寬到 60 年的銀行，也只剩 10 年可以還。

年限被壓縮，比成數被砍更痛

大部分屋主只擔心「能貸幾成」，但真正壓垮人的是年限。

同樣借 500 萬、利率 2.3%：

・30 年 → 每月 1.92 萬
・20 年 → 每月 2.60 萬
・15 年 → 每月 3.29 萬
・10 年 → 每月 4.67 萬

同樣一筆錢，年限從 30 年壓到 10 年，月付變成兩倍半。

所以老屋貸款真正的問題不是「借不到」，是「借到了也還不動」。

比屋齡更關鍵的一件事：你家是什麼結構

這一點幾乎沒有屋主知道。銀行看的不只是屋齡，還有建築結構的耐用年限：

・磚造　25 年
・加強磚造　35 年
・鋼筋混凝土 RC　50 年
・鋼骨鋼筋混凝土 SRC　50 年

民國七、八十年代的老透天與老公寓，很多是加強磚造——耐用年限只有 35 年。

結果就是：同樣屋齡 30 年，RC 結構可能還能貸到 6.5 到 7 成，加強磚造只剩 5 到 6 成。同一條街、同一年蓋的房子，因為結構不同，核貸差一大截。

你家是什麼結構，建物謄本上看得到。去談貸款之前先翻出來看一眼。

我們遇過的實例

北區有一棟兩層樓的老透天，民國五十三年完工，到今年剛好六十二年，結構是加強磚造。土地五十坪出頭，位置就在市區裡面。

這棟房子的市場價值不低，銀行估出來大約三千萬。

但屋主去問貸款的時候，前兩家直接回覆不承作，理由只有四個字：屋齡過老。第三家願意辦，額度七百萬。

用估值去算，那是兩成三。

三千萬的房子，只借得到七百萬——差別不在屋主，他的信用、他的財力都沒有問題。差別在那棟房子本身。用前面那兩條公式算：屋齡六十二年，五十減六十二是負的，就算遇到放寬到六十年的銀行，還是負的。

銀行眼裡真正還有價值的，是那塊地。房子的部分，帳面上已經接近零。

而這一點，正是修繕和重建最大的分水嶺——修，抵押的是那棟房子；拆掉重建，抵押的是那塊地和蓋起來以後的價值。

被拒絕之後，最容易走錯的那一步

你去搜「屋齡50年可以貸款嗎」，第一頁幾乎沒有銀行，站滿的是代辦與融資公司。

他們的說法有固定的節奏，三句就講完：不受屋齡限制，40 年、50 年甚至更高都可以；信用有瑕疵、負債比高也願意依房屋價值核准；撥款快，一到三天就下來。

聽起來剛好補上銀行拒絕你的每一個理由。但有些頁面的條件就寫在同一頁上——鑑價成數拉到一三〇%、年息一四%到一六%。

我們不評論這些做法，只給一句判斷的話：

借錢是為了把房子變好，不是把房子押得更死。如果借完之後房子還是那棟房子，你只是把問題往後推，而且推的期間要付很貴的利息。

而那一整頁，沒有一個字提到「重建」。

所以你今天可以做什麼

一、先算你自己的兩個數字。用 50 減屋齡、75 減年齡，取小的那個，那就是你能借的年期上限。

二、翻建物謄本看結構。加強磚造和 RC 差很多，先知道自己是哪一種。

三、把年限代進去算月付金。如果月付金你根本扛不動，那「能不能貸到」這個問題其實已經不重要了。

四、算完之後如果數字很難看，那正是該把重建放進來一起比的時候。不是因為重建比較好，是因為那兩條天花板只綁在舊房子上。

我們的做法

我們是全案管理顧問，不承攬工程，也不是貸款業者——我們沒有任何動機叫你多借錢。

在資金這一關，我們做的是把順序排對：先確認房子能不能重建、大概要花多少、你這邊能出多少、缺口有多大，再去談錢。我們遇過太多屋主是圖畫完了才發現錢接不上，那時候前面花的設計費就很難回收。

免責聲明

本文為一般性整理，非個案法規結論。文中的年限、成數、利率均為市場常見區間與銀行常見內規，各家差異很大，實際條件以承辦銀行規定為準。危老重建的資格、獎勵、補助與申請期限，以主管機關最新公告為準。你家的實際條件與可行性，需經現場評估。

———— 本文由「大台中危老建築諮商中心」整理。我們服務台中超過 80 個危老重建與老屋案場，曾受經濟日報專訪報導。

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・台中危老重建貸款找哪家銀行？八大行庫官網實查
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八大公股行庫，八家全部都有都更或危老的融資業務——官網上白紙黑字。問題不是產品不存在，是你走進分行，櫃檯那個人沒辦過。

八大行庫，我們一家一家查

我們把八大公股行庫的官網逐一看過，只採計各行官網自己的頁面，不採信第三方文章。結果比我們原本以為的好很多：

・土地銀行　有，危老單獨命名
・兆豐銀行　有，危老單獨命名
・華南銀行　有，危老單獨命名
・彰化銀行　有，危老單獨命名
・第一銀行　有，都市更新融資，頁面明載可承作危老
・台灣銀行　有都市更新融資業務
・合作金庫　有都市更新融資業務
・臺灣企銀　有都市更新融資業務

八家，全部都有。

其中四家把危老拉出來單獨掛成一個商品；第一銀行放在建築融資底下的「都市更新融資」分頁，頁面上直接寫著有都更或危老融資需求歡迎聯繫；台灣銀行、合作金庫、臺灣企銀則是把危老涵蓋在都市更新融資的政策說明裡面。

以上為 115 年 8 月的查證結果，各行產品可能調整，以各行官網最新公告為準。

所以，如果你聽到「我們沒有這個產品」，那大概率不是這家銀行沒有，是你問到的那個窗口沒有。

那為什麼你在分行問不到

我們的觀察是這樣，四個原因疊在一起：

一、這不是房貸，是政策性貸款。它掛在企業金融或授信部門底下，不在一般房貸的產品清單裡。你去問房貸專員，他手上真的沒有這一項。

二、一家分行一年可能碰不到一件。危老案件的件數不多、流程長，承辦沒做過，就沒有人可以問。

三、它需要的東西跟房貸完全不同。重建計畫核准、信託專戶、依工程進度分段撥款、完工再轉分戶——這是專案的做法，不是填表的做法。

四、政府的信用保證有總量上限。保證的融資總額以中央都更基金提撥專款的十倍為限，額度用罄時可能要排隊。

前三點是我們從實務經驗歸納的判斷，第四點是規定明文。

所以你該怎麼問

這一段是全篇最有用的。

不要說「我要辦房貸」。這句話會讓你被歸到一般房貸窗口，然後因為屋齡被打回票。

要說：「我要問危老重建的建築融資，請問是哪一個部門承辦？」

如果對方說沒有，再問一句：「貴行官網上有一個叫某某貸的產品，請問是哪個單位在管？」

講得出產品名稱，你就從「來亂的客人」變成「知道自己在講什麼的客人」。

實際長什麼樣子——以兆豐為例，它的官網在該產品頁上就直接寫著承辦窗口：統籌的是總行企金業務處底下的都更危老小組，信託的部分歸信託處，而融資要洽的是各營業單位的企金部門。

看到了嗎。是企金部門，不是房貸櫃檯。其他有產品的銀行結構大同小異。

我們遇過的實例

北區有一棟兩層樓的老透天，民國五十三年完工、加強磚造、土地五十坪出頭，銀行估的市場價值大約三千萬。

屋主拿現在這棟去問貸款：前兩家不承作，理由是屋齡過老；第三家願意辦，額度七百萬，兩成三。

這位屋主一開始以為是自己的問題。實際上是——他問的窗口，手上沒有那個產品。

一件要提醒的事

你去搜這個題目，第一頁會出現很多代辦與融資公司，說法都很像：不受屋齡限制、信用瑕疵也可以、撥款很快。有些頁面的條件就寫在同一頁上——鑑價成數一三〇%、年息一四%到一六%。

我們不評論這些做法，只給一句判斷的話：借錢是為了把房子變好，不是把房子押得更死。

而那一整頁，通常沒有一個字提到「重建」。

我們的做法

我們是全案管理顧問，不承攬工程，也不代辦貸款——我們不賺貸款的錢，所以敢把上面這些寫出來給你自己去問。

我們做的是把順序排對：先確認房子能不能重建、大概要花多少、你這邊能出多少、缺口有多大，再去談錢。

如果你自己跑完三家發現得到三個答案，那也是正常的——那時候需要的不是再跑第四家，是有人幫你把三個答案擺在一起看。

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本文為一般性整理，非個案法規結論。各行產品名稱與承辦窗口為 115 年 8 月官網查證結果，可能調整，實際條件以承辦銀行規定為準。危老重建的資格、獎勵、補助與申請期限，以主管機關最新公告為準。你家的實際條件與可行性，需經現場評估。

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容積移轉和容積獎勵，是很多屋主搞混的兩件事。常有人問：「危老的容積獎勵我都拿到上限了，聽說還可以再買容積，是真的嗎？」答案是可以——但要先弄懂，這是兩套完全不同的制度。搞混它們，會在算「我家到底能蓋多少」的時候整個算錯。

一句話講完：獎勵是政府「送」你的，容積移轉是你去別的地方「買」來搬過來的。

容積移轉是買的，容積獎勵是送的

容積獎勵，是政府為了鼓勵你做某些事（做結構評估、蓋耐震、做無障礙、退縮讓出人行空間）而多給你的樓地板面積。你把事情做到，它就給你，不用另外花錢買。危老的獎勵走《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第 6 條。

容積移轉，走的是《都市計畫法》第 83 條之 1。它的原理是：市區裡有些土地被劃成公共設施保留地，地主蓋不了房子，於是法律允許把那塊地「用不到的容積」賣給別的建築基地使用。買的人多了樓地板，賣的人拿到了補償。這是一筆買賣，要花錢。

法源不同、目的不同、要不要花錢也不同——這就是為什麼它們可以同時存在。

為什麼危老可以併用？有函釋

危老條例第 6 條有一句話很多人看了會怕：依本條例申請建築容積獎勵者，不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目。看到這句，很自然會想：那容積移轉是不是也不行？

內政部營建署在民國 107 年 5 月 17 日以營署更字第 1070030847 號函處理過這個問題。函裡的見解是：容積移轉的法源是都市計畫法第 83 條之 1 等規定，容積獎勵的法源是都市計畫法第 39 條，兩者法源與目的都不相同，容積移轉不屬於「都市計畫容積獎勵」的範疇，因此不受危老條例那句「不得同時適用」的限制。

換句話說，那句話擋的是「別的獎勵」，不是「買來的容積」。

台中真的有案子這樣操作

這不是紙上談兵。翻開台中市都市更新及爭議處理審議會 114 年 12 月 1 日的會議紀錄，東區有一個都更案，基地約 2,177 平方公尺、第二種住宅區、法定容積率 220%。它的容積是這樣組起來的：

都市更新容積獎勵合計 40.36%（結構評估、智慧建築、無障礙、耐震、時程等項目加總），另外依都市計畫法第 83 條之 1 移入容積移轉 29.96%。

會議決議寫得很清楚：核給的 40.36% 獎勵「符合都市更新條例第 65 條容積獎勵 50% 上限」——那筆 29.96% 的移轉容積，完全沒有被算進那個 50% 裡面。兩本帳，分開記。

而 29.96% 這個數字也不是隨便寫的。《都市計畫容積移轉實施辦法》第 8 條規定，接受基地的可移入容積以不超過基準容積的 30% 為原則（位於整體開發地區、實施都市更新地區等情形得放寬，但不得超過 40%）。這個案子是貼著上限在拿。

兩邊加起來，等於在原本的基準容積上又多出約七成。這就是為什麼有規模的建設公司很少只靠獎勵——會用的人，兩條路都在走。

但這裡有三個坑，屋主要先知道

第一，容積移轉是要用現金買的。它不是政府送的福利，是市場交易，價格隨公告土地現值與供需浮動。對只有一兩戶透天、手上沒有大筆現金的屋主，這筆錢常常比多蓋出來的價值還難消化。

第二，基地小，30% 也小。移入上限是按你自己的基準容積算的。基地小、基準容積小，能買進來的那 30% 換算成實際坪數可能不到你想像的一半，扣掉買容積的錢和多出來的設計、施工成本，未必划算。

第三，都更案能疊的，危老不一定能照抄。上面那個案子是都更案，走的是都更條例的獎勵體系。危老條例第 6 條那句「不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目」，對危老案是實實在在的限制。哪些算「其他獎勵」、你家這塊地能不能疊容積移轉、疊起來要跑哪些程序，這已經是法規判讀，要建築師拿著你家的地籍資料實際跑過才有答案，不是看文章能定的。

你現在做得到的三件事

一、先確認你家的土地使用分區和法定容積率。這兩個數字決定了所有後面的計算，地政事務所或市府都市發展局都查得到。

二、確認你家所在的都市計畫區，是否為容積移轉的可接受基地範圍。同一個都市計畫區內才移得動，跨區不行。

三、如果有人跟你談重建，直接問一句：「這個案子有沒有規劃容積移轉？要花多少錢買？誰出？」會不會答這題，就看得出對方懂到哪裡。

我們的做法

我們不賺工程的錢，所以敢讓你隨時喊停。也因為不賺工程的錢，我們沒有動機把容積堆到最高——堆得越高、工程規模越大，賺的是別人。

我們的做法是：先把你家能拿到的獎勵算清楚，再評估「要不要買容積移轉」這件事對你划不划算。買了才多蓋得出去、算得回來，才建議你花那筆錢；算不回來，我們會直接說不要買。這一段的計算過程會攤開給你看，不是我們說了算。

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不確定你家的地能不能疊容積移轉、划不划算：加 LINE 免費幫你看
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危老重建資金這一關，我們遇過不只一次這樣的屋主：設計圖畫好了、重建計畫也做了，然後停在那裡。

不是房子有問題，也不是圖有問題。是錢下不來。

為什麼會卡在錢這一關

有兩個原因，而且都不是屋主的錯。

第一，願意承作危老重建的銀行，本來就不多。它跟一般房貸不是同一件事——房子要拆掉、擔保品在施工期間等於消失、完工後才重新產生價值。銀行內部要有對應的產品和審核邏輯才做得起來，不是每一家都做。

第二，多數屋主一輩子只跟銀行打過兩次交道：買房貸款、以及每個月扣款。真的要為了重建去談融資時，該找誰、談什麼、要準備什麼，沒有人教過。

於是順序就顛倒了：先把圖畫出來，最後才去問錢。而問到的時候，設計費已經付了。

第一個問題問錯了

屋主去找銀行，開口通常是「我這個案子能貸多少？」

你心裡當然得先有個大概的數字——這塊地重建後值多少、你需要借多少。但拿著這個數字走進銀行的時候，第一句不該是「能貸多少」，而是「你們做不做危老重建？」

這兩題差很多。前者假設對方有這項業務，只是額度多少的問題；後者才是實際上會卡住的地方。

常見的過程是這樣：打電話問，對方說「這個我要問一下」；跑一趟分行，行員拿不定主意；換一家，得到不一樣的條件。你以為是自己條件不夠，其實是走進了一家不賣這個東西的店。

我們看到的三種結局

一是放棄。房子留著繼續住，付出去的設計與計畫費用回不來，時間也回不來。

二是換一條路重來。有些屋主後來找到我們，我們重新從土地條件和財務可行性盤一次，有的接得下去，有的老實跟屋主說接不下去。

三是陰錯陽差找到了適合的銀行。這種也有。但它是運氣，不是規劃。

沒有一種，是屋主原本設想的樣子。

正確的順序長什麼樣

先確認錢調不調得出來，再決定要不要動工。

具體來說，在畫圖之前該有答案的是這幾件事：

• 這塊地重建後能蓋多大、蓋出來的價值大概在哪個區間
• 以屋主目前的財力條件，銀行認列得出多少
• 原本房子上還有沒有貸款，要不要先處理
• 施工期間的資金怎麼分段進來，中間會不會斷

這些做完，圖才有意義。因為那時候你知道自己在為一個做得完的計畫付設計費。

一個更該避開的版本

比「圖畫完卡住」更麻煩的，是房子已經拆了才發現錢下不來。

到那個時候，屋主連住的地方都沒有了，而基地上什麼都沒有，可以談的籌碼也所剩無幾。

老實說，這種狀況找到我們，我們通常不敢接。不是不想幫，是進場的時間點太晚，能做的事情非常有限。與其給屋主一個做不到的承諾，不如當下講清楚。

重建這件事，誰負責哪一段

這是很多屋主沒被講清楚的地方。老屋重建不是一個人可以從頭做到尾的工作，它至少牽涉這幾種角色：

建築師——負責設計、簽證、送照。房子能不能蓋、要怎麼蓋、圖說合不合法規，是他的專業，也是法定只有他能做的事。

結構技師——負責結構安全評估與結構設計。

營造廠——負責把圖蓋出來。

全案管理——負責前面那些沒有人負責的部分：值不值得蓋、錢從哪裡來、營造廠怎麼選怎麼簽、家人意見不同時誰去談、以及施工過程中替屋主監督與查驗。

每一段都有專業的人在做，差別只在有沒有人幫屋主把這些串起來，而且是在花錢之前。

我們的做法

我們不承接工程、不指定營造廠——營造廠由屋主自己選、自己簽約。我們做的是評估、規劃、整合與監督查驗，做到哪、付到哪。

評估完之後決定不動，也完全沒關係。我們寧可在第一次見面就告訴你「這個案子條件不好」，也不希望你在付完設計費之後才知道。

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本文為一般性整理，非個案法規結論。危老重建的資格、獎勵與申請期限，以主管機關最新公告為準；貸款條件與承作範圍以各銀行規定為準。你家的實際條件與可行性，需經現場評估。

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貸款核准、建照也拿到之後。

兩個都要，缺一個都不能動。因為這兩件事分別回答了兩個不同的問題：

建照回答的是「這房子准不准蓋」。
貸款核准回答的是「這房子蓋不蓋得起來」。

准蓋但沒錢蓋，跟有錢但不准蓋，結果是一樣的——地上一片空。

（實際程序以主管機關與承辦銀行規定為準。）

原本有房貸的人，其實多了一道保護

這件事很多屋主不知道：如果你家老屋現在還有貸款，你想拆它，得先讓銀行點頭。

原因不難理解。房子是銀行的擔保品，你要把擔保品拆掉，銀行當然有話要說。而這道程序卡在建照之前——也就是說，你能拿到建照，本身就代表銀行那一關已經過了。

聽起來像麻煩，實際上是保險。它逼著你在拆房子之前，一定要跟銀行把話講清楚。

真正會出事的，是沒有貸款的屋主

反過來，原本沒有房貸的老屋，沒有這道剎車。

沒有銀行需要點頭、沒有人會攔你，重建計畫一核准，怪手就叫得動。很多屋主在這個階段心情是興奮的——終於要開始了。

但重建計畫核准，跟錢已經到位，是兩件事。

拆掉之後，情況會變成什麼樣

三件事同時發生：

第一，你沒地方住了。原本至少還有一間老房子可以住，或是還在收租。拆掉之後，這些都沒有了，而重建期是以年計算的。

第二，你手上剩下的只有一塊空地。房子在的時候，銀行看得到一個實體資產；房子沒了，能談的東西完全不同。

第三，你沒有退路了。房子還在的時候，「先不蓋了」永遠是一個選項。拆掉之後，這個選項消失——不管接下來的條件多不理想，你都只能往前走。

前兩件是損失，第三件才是真正麻煩的地方：你失去的不只是房子，是議價的立場。

這種案子為什麼後來很難處理

我們遇過拆完之後才發現資金接不上、轉而來詢問的屋主。老實說，這種狀況我們多半不接。

不是不想幫。而是這時候屋主前面通常已經有委託關係、有簽過的約、有付出去的錢，我們貿然介入，對屋主不見得是好事，也可能讓事情更複雜。與其給一個做不到的承諾，不如在第一次見面就講清楚。

這也是為什麼我們寧可花時間講這篇——這一關的成本，遠高於任何一筆顧問費。

正確的順序

1. 先確認土地條件與可行性：能蓋多大、值不值得蓋
2. 同步確認資金：能貸多少、財力怎麼認列、原有貸款怎麼處理
3. 重建計畫核准
4. 貸款核准
5. 建照核發
6. 這時候才拆

第 2 步和第 4 步是多數人跳過的兩步，而它們決定了前面所有的努力有沒有意義。

我們的做法

我們不承接工程、不指定營造廠——營造廠由屋主自己選、自己簽約。我們做的是評估、規劃、整合與監督查驗，做到哪、付到哪。

評估完決定不動，也完全沒關係。我們寧可在第一次見面就告訴你「這個案子條件不好」，也不希望你在房子拆掉之後才知道。

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