先給你答案
你可能查過，也可能聽人講過：「四層以下的小房子，免做地質評估。」理論上對。但做危老的人，幾乎用不到這個豁免——因為危老幾乎一定蓋五樓以上，這筆錢多半躲不掉。我們手上一個實際案子，基地只有 122 平方公尺（約 37 坪）、開挖只有 1.5 公尺，就因為地上蓋 5 層，地質鑽探加安全評估審查，總共花了 5 萬 400 元、時程多了 約 1.5 個月。
這篇要講的，就是這筆「沒有人在一開始跟你講」的錢。
好消息先講：法規真的有留免做的門
《地質法》第 8 條寫得很清楚：土地開發行為的基地，只要有一部分落在地質敏感區裡面，申請開發前就要做「基地地質調查及地質安全評估」。
聽起來很嚇人。但關鍵不在「敏感區」三個字，而在「什麼叫做土地開發行為」。
經濟部民國 105 年 4 月 13 日經地字第 10504601550 號令的解釋是：所謂土地開發行為，其中一種是「依建築法相關規定，應進行基地地下探勘者」。而《建築技術規則》建築構造編第 64 條說，符合下面這三個條件的房子，可以引用鄰地既有的地下探勘資料，不必自己再鑽一次——
- 四層樓以下
- 非供公眾使用
- 基礎開挖深度 5 公尺以內（且建築面積未達 600 平方公尺，約 181 坪）
三個條件同時成立，就不必地下探勘；不必地下探勘，就不算「土地開發行為」；不算土地開發行為，地質法第 8 條的評估自然就免了。
所以網路上你看到「台中大半是敏感區，重建要多花一筆地質評估」的說法，其實不完全對。對一般四層以下的小透天翻修來說，這一關真的過得去。
壞消息：危老幾乎不可能只蓋四層
但你今天要做的不是「翻修」，是「危老重建」。
做危老的人，圖的就是那個容積獎勵。原本三層的老透天，拆掉重蓋，蓋回四層？沒有人會這樣做。房子拆一次、發包一次、住外面一年半，怎麼算都要把可以蓋的高度蓋好蓋滿。所以實務上，危老重建的透天，幾乎一律是五層起跳。
而「四層以下」是三個免做條件裡面最硬的一條——三個條件是「同時成立」才免做，不是「符合其中一個」就免做。你其他兩條再怎麼漂亮，只要蓋到五樓，這一條就破了。
一個真實的案子：三個條件破一個，5 萬照樣跑不掉
我們手上有一個案子，基地小得不能再小：
- 基地面積：122 平方公尺（約 37 坪）——離 600 平方公尺的門檻遠得很
- 開挖深度：1.5 公尺——離 5 公尺的門檻也遠得很
- 地上樓層：5 層——就這一條，踩線了
三個免做條件，它符合兩個。結果呢？該做的還是要做。實際帳單長這樣：
| 項目 | 內容 | 金額 |
|---|---|---|
| 地質鑽探 | 2 孔 × 7.5 公尺，含大地工程技師簽證 | NT$34,650 |
| 安全評估報告書審查費 | 技師公會固定價 | NT$15,750 |
| 合計 | NT$50,400 | |
| 時程 | 從鑽探到報告審查通過 | 約 1.5 個月 |
（費用會因基地規模、敏感區類型、需不需要鑽探而有差異，審查費以各技師公會與主管機關最新公告為準。）
5 萬塊，在一個動輒上千萬的重建案裡面，比例上不算什麼。但它會出現在你完全沒預期的地方，而且它會吃掉你一個半月。對一個急著在期限前把重建計畫送出去的人來說，一個半月是很長的時間。
台中哪些地方在敏感區？
台中被劃入地質敏感區的，主要有三種：
一、地下水補注地質敏感區（範圍最大）
經濟部民國 104 年公告的「地下水補注地質敏感區（臺中盆地）」，面積約 446 平方公里，涵蓋台中盆地大部分的平地（也跨到彰化、南投）。台中盆地是大甲溪和烏溪沖積出來的，底下是礫石層、水很容易滲下去，所以被劃為補注區。
白話講：如果你家在台中的平地精華區，落在這一區的機會不低。
二、活動斷層地質敏感區
跟台中有關的主要是車籠埔斷層（北起苗栗卓蘭，經東勢、豐原、潭子、北屯、太平、大里東緣、霧峰），還有大甲斷層（大甲、清水、沙鹿到大肚一帶）、屯子腳斷層（后里、外埔一帶）。
三、山崩與地滑地質敏感區
大肚台地的邊坡地帶（台地跟平原交界那些陡坡）有這個問題。但要注意——不能一句「整個大肚山都是」就帶過，範圍要逐筆查。
你現在馬上可以做的三件事
1. 自己上去查（免費、五分鐘）
經濟部有「地質敏感區查詢系統」（gsa.gsmma.gov.tw），輸入地號就能查你這一筆到底有沒有落在敏感區、落在哪一類。這是官方系統，不用找任何人、不用花任何錢，你自己就能查。
不要相信任何人跟你講「台中百分之幾都是敏感區」這種數字——沒有官方出處。就是逐筆查。
2. 問你的建築師一句話：「我這塊地會蓋到幾層？」
這一句就決定了那 5 萬塊要不要付。如果答案是五層以上（危老幾乎都是），那你就把這筆錢先算進去。
3. 把這 5 萬和 1.5 個月，先排進預算和時程表
它不是大錢，但它是「一開始沒人跟你講」的錢；它不是大事，但它會吃掉你一個半月。先排進去，後面的資金和送件節奏就不會被它打亂。
為什麼我們願意把成本講在前面
因為我們不賺工程的錢。我們收的是全案管理費，跟工程款完全脫鉤——把每一筆會發生的錢先攤在你面前，對我們沒有任何損失；讓你算完預算、簽了約才發現多出一筆，那才是真正的損失。
本文所述法規門檻與費用為一般性說明與單一實際案例分享，各案費用因基地規模、敏感區類型與是否需要鑽探而異；實際認定以主管機關公告與專業技師評估為準，本文不構成法規結論。
👉 不確定你家地號有沒有落在敏感區、會不會多這筆錢？把地址或地號給我們，我們免費幫你查一次，順便把重建會發生的錢一筆一筆攤給你看。
