🧭 先講結論
建商上門談合建，先別急著看「分回幾成」。真正決定你吃不吃虧的，是這幾個字後面藏的東西：分的是哪一種坪、蓋到一半出事怎麼辦、土地什麼時候交出去、稅誰付。
合建本身不是壞事，很多老透天就是靠合建換到新房子。但合建是你拿「土地」去換「房子」，土地交出去之後，主動權就不在你手上了。所以每一件事，都要在簽約前問清楚、寫進合約。
🔑 第一件：分回的是哪一種「坪」
建商說「分你五成」，五成的什麼？
蓋房子算坪數有兩套：一套是容積，也就是「基地面積 × 容積率」算出來、法規允許蓋的樓地板面積；另一套是權狀坪數，也就是最後登記在權狀上、真正拿來賣的面積。
兩者會不一樣，是因為陽台（一定比例內）、樓梯間、電梯間、機電空間、停車空間這些面積，法規上「不計入容積」，但最後會登記在權狀上。業界把「權狀坪數 ÷ 容積」這個比例叫做膨脹係數。
舉個例子（純粹示意，數字不代表你家）：容積算出來 100 坪，加上不計容積的面積，權狀可能變成 120 坪。同樣「分五成」，用容積算是 50 坪，用權狀算是 60 坪，差了 10 坪。
所以要問清楚三件事：
- 分回比例，是用容積算，還是用權狀總坪數算？
- 分回的坪數裡，公設占多少？
- 車位算不算在分回裡？
🏠 第二件：分回的是「哪幾戶」
同樣 60 坪，一樓店面和五樓邊間的價值差很多。合約裡要寫清楚：誰先選戶、怎麼選、樓層與位置有沒有價差調整。只寫「分回幾坪」、沒寫「分回哪裡」，最後很可能拿到最不好賣的那幾戶。
🏦 第三件：蓋到一半，建商出事怎麼辦
這是合建最大的風險：土地已經過戶，房子卻停工。
簽約前要問：有沒有做不動產開發信託？土地和興建資金交給銀行信託，工程款依進度由銀行撥付，專款專用。萬一建商出問題，信託裡的資產不會被拿去還建商的其他債務，也比較有機會找人接手續建。
沒有信託、只有一張合建契約的，風險要自己扛。
📄 第四件：土地什麼時候過戶、過戶多少
有些合建契約會要求地主在領照或開工前，先把部分土地持分過戶給建商。要問清楚：
- 哪個時間點過戶？過戶多少？
- 如果建商沒有在約定期限內開工或完工，已過戶的土地怎麼返還？
⚠️ 第五件：稅誰付、逾期怎麼算
合建在稅法上，常被視為你用土地去換建商的房子，可能牽涉土地增值稅、契稅等稅負，金額不小。誰負擔、怎麼分，一定要寫進合約；實際怎麼算，請地政士或會計師依你的個案試算。
另外，合約裡要有完工期限、逾期的罰則，以及施工期間你搬出去住的租金怎麼處理。沒寫的，出事時就只能靠協商。
🤝 我們的做法
我們是全案管理顧問，不跟你合建，也不承攬工程。所以我們沒有立場要你簽或不簽，只會把上面這幾筆帳一筆一筆跟你算清楚：分回的是哪一種坪、換算下來值多少、風險在哪裡。
合建、委建還是自己來，算清楚之後，你再決定。
本文為一般性整理，非個案法規結論。危老重建的資格、獎勵與申請期限，以主管機關最新公告為準；稅負以稅捐機關認定為準；貸款條件以承辦銀行規定為準。你家的實際條件與可行性，需經現場評估。
———— 本文由「大台中危老建築諮商中心」整理。我們服務台中超過 80 個危老重建與老屋案場，曾受經濟日報專訪報導。
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