危老重建的錢，不是房貸，是建築融資。抵押的不是那棟舊房子，是土地和蓋起來以後的價值。
🧭 為什麼一定要分開講
屋主最常問的一句是：「我這棟房子貸得到多少？」
如果講的是現在這棟舊房子，答案通常很難看。銀行有兩條內規：貸款年限加屋齡不超過 50 年、貸款年限加年齡不超過 75 年，取比較短的那個。屋齡到五十年，第一條算出來是零。
但重建不走這條。因為抵押品換了。
🏦 三個階段，錢是分批來的
第一階段：重建期間，走建築融資
建築融資是以建築物基地為擔保品向銀行申請的授信，用途是興建房屋。它跟房貸最大的不同是——銀行看的不是「這個人信用好不好」，而是「這棟蓋不蓋得完」。
・利率多落在 3% 到 6%，個案與申貸人條件佳者有機會低於 3%
・多採只繳息不還本，減輕重建期間的壓力
・銀行會要求完整的營建計畫書，依工程進度分段撥款，不是一次給
・還款期限一般在 3 到 5 年內
成數怎麼抓
・土地融資：擔保土地價值或銀行鑑價的 5 到 6 成——但都更、危老融資不受此限
・營建融資：約為總工程造價的 5 到 7 成
第二階段：完工之後，轉分戶房貸
房子蓋好，擔保品變成新的建物，年限與成數的天花板自然往後移。這時候屋主才開始正常本息攤還。
第三階段：政府的兩個工具
・利息補貼：內政部訂有重建住宅貸款的利息補貼，每戶最高 350 萬元、期限最長 20 年、寬限期合計最長 5 年。
・信用保證：另有專門為危老重建設的信用保證機制，用來補上銀行成數不足的部分。
另外一件對現在的資金環境很重要的事：銀行對建築放款有總量上限，而依主管機關函釋，危老重建本來就排除在外。白話說，一般人被限貸的時候，這條線相對寬鬆。
📄 那棟還沒還完的舊房貸怎麼辦
這是屋主問最多、網路上卻幾乎查不到答案的一題。
房子還有貸款、現在要拆掉——擔保品即將消失，銀行的債權怎麼辦？
實務上不是「先還清才能拆」這麼簡單。多家銀行提供的是一條龍的做法：重建費用融資、原有房貸轉貸、重建後分戶貸款接在一起處理，讓屋主不必在中間自己補一大筆錢。
這不是我們自己講的，銀行官網上就寫著。以第一銀行為例，它把都市更新融資的服務內容列成一條龍：房屋貸款這一項明確涵蓋「更新前現有房貸戶之轉貸」以及「更新重建後之分戶貸款」，另外還有信託管理確保產權獨立、建築經理協助監督工程與續建、保代業務為重建工程投保營造工程綜合險，以及聯合貸款用來籌措鉅額資金。
換句話說，舊房貸的轉貸本來就在這套服務的設計裡，不是你要自己想辦法補的缺口。問題只在於——你要問對部門。
實際能不能承接、怎麼銜接，各家做法不同，須逐案向承辦銀行確認。
🏠 我們遇過的實例
北區有一棟兩層樓的老透天，民國五十三年完工，到今年六十二年，結構是加強磚造，土地五十坪出頭。
銀行估的市場價值大約三千萬。但屋主拿現在這棟房子去問貸款，前兩家直接回覆不承作，理由是屋齡過老；第三家願意辦，額度七百萬——用估值算是兩成三。
同一塊地、同一個屋主、同一批銀行。差別只在你談的是哪一件事。
用舊房子借，抵押的是一棟殘值接近零的建物；走重建，抵押的是那塊地和完工後的價值。
🔑 所以你該怎麼準備
一、先確認房子能不能重建。貸款是最後一關，不是第一關。土地如果產權不清、有占用、還在訴訟中，或完全沒有自備款，建築融資是辦不了的。
二、把舊房貸的餘額與銀行問清楚。這一題越早談越好。
三、營建計畫書要完整。施工圖面、基地照片、營建合約、報價單、信託契約——資料越詳細，通過率越高。
四、維護好信用。個人與公司的信用評等是銀行重要的評分項，這是最容易被忽略、卻很難補救的一項。
五、想清楚錢的順序。設計、拆除、營建、稅費，各自在什麼時間點要付，缺口在哪一段。
🤝 我們的做法
我們是全案管理顧問，不承攬工程，也不代辦貸款——我們沒有任何動機叫你多借錢。
在資金這一關，我們做的是把順序排對：先確認能不能重建、大概要花多少、你這邊能出多少、缺口有多大，再去談錢。我們遇過太多屋主是圖畫完了才發現錢接不上，那時候前面花的設計費就很難回收。
免責聲明
本文為一般性整理，非個案法規結論。文中的利率、成數、額度為市場常見區間，各家銀行差異很大，實際條件以承辦銀行規定為準。危老重建的資格、獎勵、補助與申請期限，以主管機關最新公告為準。你家的實際條件與可行性，需經現場評估。
———— 本文由「大台中危老建築諮商中心」整理。我們服務台中超過 80 個危老重建與老屋案場，曾受經濟日報專訪報導。
或直接來電 04-3707-7356
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