不是你的信用有問題，是有兩條公式先把你擋掉了。而且這兩條你自己就能算。
🧭 兩條天花板，同時運作，取比較短的那個
銀行核房貸的時候，有兩條內規幾乎家家都有：
第一條：貸款年限 ＋ 屋齡，不超過 50 年。部分銀行放寬到 55 或 60，但多數以 50 為基準。
第二條：貸款年限 ＋ 申貸人年齡，不超過 75 年。
兩條同時看，銀行取比較短的那一個。
拿計算機按一次就知道自己的處境：
・屋齡 10 年 → 最長 40 年
・屋齡 20 年 → 最長 30 年
・屋齡 35 年 → 最長 15 年
・屋齡 45 年 → 最長 5 年
・屋齡 50 年 → 0 年
看到最後一列了嗎。屋齡到了 50 年，用 50 這條天花板算，年限直接歸零——這就是為什麼很多屋主連報價都拿不到。就算遇到放寬到 60 年的銀行，也只剩 10 年可以還。
🔍 年限被壓縮，比成數被砍更痛
大部分屋主只擔心「能貸幾成」，但真正壓垮人的是年限。
同樣借 500 萬、利率 2.3%：
・30 年 → 每月 1.92 萬
・20 年 → 每月 2.60 萬
・15 年 → 每月 3.29 萬
・10 年 → 每月 4.67 萬
同樣一筆錢，年限從 30 年壓到 10 年，月付變成兩倍半。
所以老屋貸款真正的問題不是「借不到」，是「借到了也還不動」。
🏗️ 比屋齡更關鍵的一件事：你家是什麼結構
這一點幾乎沒有屋主知道。銀行看的不只是屋齡，還有建築結構的耐用年限：
・磚造 25 年
・加強磚造 35 年
・鋼筋混凝土 RC 50 年
・鋼骨鋼筋混凝土 SRC 50 年
民國七、八十年代的老透天與老公寓，很多是加強磚造——耐用年限只有 35 年。
結果就是：同樣屋齡 30 年，RC 結構可能還能貸到 6.5 到 7 成，加強磚造只剩 5 到 6 成。同一條街、同一年蓋的房子，因為結構不同，核貸差一大截。
你家是什麼結構，建物謄本上看得到。去談貸款之前先翻出來看一眼。
🏠 我們遇過的實例
北區有一棟兩層樓的老透天，民國五十三年完工，到今年剛好六十二年，結構是加強磚造。土地五十坪出頭，位置就在市區裡面。
這棟房子的市場價值不低，銀行估出來大約三千萬。
但屋主去問貸款的時候，前兩家直接回覆不承作，理由只有四個字：屋齡過老。第三家願意辦，額度七百萬。
用估值去算，那是兩成三。
三千萬的房子，只借得到七百萬——差別不在屋主，他的信用、他的財力都沒有問題。差別在那棟房子本身。用前面那兩條公式算：屋齡六十二年，五十減六十二是負的，就算遇到放寬到六十年的銀行，還是負的。
銀行眼裡真正還有價值的，是那塊地。房子的部分，帳面上已經接近零。
而這一點，正是修繕和重建最大的分水嶺——修，抵押的是那棟房子；拆掉重建，抵押的是那塊地和蓋起來以後的價值。
⚠️ 被拒絕之後，最容易走錯的那一步
你去搜「屋齡50年可以貸款嗎」，第一頁幾乎沒有銀行，站滿的是代辦與融資公司。
他們的說法有固定的節奏，三句就講完：不受屋齡限制，40 年、50 年甚至更高都可以；信用有瑕疵、負債比高也願意依房屋價值核准；撥款快，一到三天就下來。
聽起來剛好補上銀行拒絕你的每一個理由。但有些頁面的條件就寫在同一頁上——鑑價成數拉到一三〇%、年息一四%到一六%。
我們不評論這些做法，只給一句判斷的話：
借錢是為了把房子變好，不是把房子押得更死。如果借完之後房子還是那棟房子，你只是把問題往後推，而且推的期間要付很貴的利息。
而那一整頁，沒有一個字提到「重建」。
🔑 所以你今天可以做什麼
一、先算你自己的兩個數字。用 50 減屋齡、75 減年齡，取小的那個，那就是你能借的年期上限。
二、翻建物謄本看結構。加強磚造和 RC 差很多，先知道自己是哪一種。
三、把年限代進去算月付金。如果月付金你根本扛不動，那「能不能貸到」這個問題其實已經不重要了。
四、算完之後如果數字很難看，那正是該把重建放進來一起比的時候。不是因為重建比較好，是因為那兩條天花板只綁在舊房子上。
🤝 我們的做法
我們是全案管理顧問，不承攬工程，也不是貸款業者——我們沒有任何動機叫你多借錢。
在資金這一關，我們做的是把順序排對：先確認房子能不能重建、大概要花多少、你這邊能出多少、缺口有多大，再去談錢。我們遇過太多屋主是圖畫完了才發現錢接不上，那時候前面花的設計費就很難回收。
免責聲明
本文為一般性整理，非個案法規結論。文中的年限、成數、利率均為市場常見區間與銀行常見內規，各家差異很大，實際條件以承辦銀行規定為準。危老重建的資格、獎勵、補助與申請期限，以主管機關最新公告為準。你家的實際條件與可行性，需經現場評估。
———— 本文由「大台中危老建築諮商中心」整理。我們服務台中超過 80 個危老重建與老屋案場，曾受經濟日報專訪報導。
或直接來電 04-3707-7356
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